وقتی که خانه یا اموال را خریداری می‌کنید، باید به دفترخانه بروید و در آن جا اقدامات لازم در خصوص تنظیم سند رسمی را انجام دهید. اصولاً مالکیت برخی اشیاء و اموال با سند رسمی انتقال یافته به نام شخص مشخص می‌شود.

منظور ما از اشیا، خودرو و موتور سیکلت بوده و این‌گونه از وسایل نقلیه نیز حتما باید در دفترخانه و مراجع قانونی به نام فرد خریداری شد، تنظیم سند شود. منظور ما از اموال غیر منقول مالی است که قابل جابه‌جایی نیست. مثل: زمین، باغ، خانه، مغازه، حجره و دیگر اموالی از این قبیل.

اموال منقول هم به ماشین، موتور سیکلت، کامیون و ماشین‌آلات سنگین گفته می‌شود. فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مال را به نام شخص خریدار کند. در صورتی که فروشنده بعد از دریافت وجه از این کار خودداری کند و به عنوان یکی از طرفین معامله در هنگام عقد قرارداد ظاهر نگردد، شخص خریدار می‌تواند الزام فرد را به تنظیم سند رسمی از محاکم قضایی بخواهد. به عبارتی دیگر این حق را دارد که اعتراض و شکایتی را علیه شخص مقابل تنظیم کند.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

در این حالت، به طرفین معامله خوانده و خواهان می‌گوییم. به خریدار خواهان دعوی گفته می‌شود و فروشنده را خوانده می‌نامیم. در این حالت لازم است تا از مراجع مربوطه مثل دفترخانه ثبت اسناد و املاک و راهنمایی و رانندگی وضعیت ملک یا اموال منقول مشخص شود. به عبارتی باید آشکار باشد که آیا ملک مورد نظر به نام شخص فروشنده است یا خیر.

گاهی اوقات پیش آمده است که ملک مورد نظر وقفی بوده و اداره اوقاف مالک اصلی ملک بوده است و فروشنده تا سال‌های سال نمی‌دانسته ملک مشکل‌داری را خریداری کرده و حال در حین انتقال سند متوجه این موضوع شده است.

در حقیقت استعلام از مراجع مربوطه به این دلیل انجام می‌شود تا وضعیت فعلی ملک به لحاظ مالکیت مشروع و قانونی برای مرجع مورد نظر که کار تنظیم سند رسمی را انجام می‌دهد، به رسمیت شناخته شود.

حال بعد از این که مراحل استعلام سند برای خوانده، خواهان و مرجع تنظیم سند رسمی محرز گردید در این شرایط دو حالت ممکن است پیش بیاید:

اگر ملک به نام خوانده یا شخص فروشنده نبود، در این صورت خواهان به مجازاتی محکوم نمی‌شود و خطر قانونی او را تهدید نمی‌نماید. در این صورت اگر خواهان پولی را پرداخت کرده باشد، آنگاه خوانده باید در مراجع قانونی پاسخگو باشد.

در حالت دوم سند به طور رسمی به نام فروشنده بود و در این شرایط مشکلی احساس نمی‌شود. خوانده می‌تواند سند را به نام خواهان انتقال دهد و به همین ترتیب مراحل پیش می‌رود.

معمولاً دعاوی مربوط به تنظیم سند رسمی این گونه است که یکی از طرفین معامله تقلب می‌نماید و یا به پنهان کاری مبادرت می ورزد. اگر بخواهیم ساده‌تر توضیح دهیم این تقلب و پنهان کاری در اشکال زیر مشخص می‌شود:

• سندی که به نام فروشنده است، کاملاً تقلبی می‌باشد
• ملک به نام شخص دیگری بوده و فروشنده ادعا می‌نماید که وکالت نامه رسمی محضری انتقال اموال از سوی مالک اصلی دارد ولی بعداً مشخص می‌شود که این گونه نبوده است.
• وکالت نامه انتقال اموال جعلی است
• فروشنده یا خوانده هنگام تنظیم سند رسمی فرار می‌کند
• فروشنده یا خوانده صلاحیت عقلی لازم برای خرید و فروش را دارا نیست (جنون، دیوانگی و بیماری‌هایی از این دست)
• ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دو موضوعیت را شامل گردید.

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در برخی معاملات دیده شده است که شرایطی پیش می‌آید که کار انتقال سند نمی‌تواند به درستی انجام شود. به طور مثال ملک ورثه‌ای است و طرفین مورد معامله راضی به فروش ملک نیستند و برخی از طرفین موافق بوده و برخی دیگر موافق نیستند.

معمولاً از میان ورثه یک نفر به عنوان نماینده در معامله حضور پیدا می‌کند و کار‌های مربوط به فروش و دریافت پول با این شخص است. دیده شده است که فرد از فروشندگان یا وارثین امضاء و موافقت نامه معتبر تهیه نموده است اما بعد از فروش ملک مشخص می‌شود که یک یا چند نفر از ورثه راضی به فروش نبوده‌اند. در این شرایط بین خواهان و خوانده طرح دعوا مطرح می‌شود و مرجع قانونی در این خصوص تصمیم خواهد گرفت.

یکی دیگر از موانع در هنگام تنظیم سند رسمی مشخص نشدن وضعیت ملک به لحاظ ثبتی است. به طور مثال فروشنده می‌خواهد زمینی را بفروشد که در حریم رودخانه قرار دارد و طبق قانون اراضی که در حریم رودخانه قرار دارند بخشی از متراژ آن در سند رسمی ثبت نمی‌شود و فروشنده نمی‌تواند آن متراژی را که متعلق به منابع طبیعی است را بفروشد.

اما دیده شده است که خوانده این کار را انجام داده و متراژی که قانونی نبوده است را فروخته و خواهان نیز در این خصوص اطلاعی نداشته و از قوانین مربوط به وضعیت اراضی حریم رودخانه بی‌اطلاع بوده است. در این شرایط چه باید کرد؟ مسلماً برای باطل کردن تنظیم سند رسمی باید به شورای حل اختلاف و دادگاه مراجعه نمود. طی کردن روند اداری مربوطه معمولاً زمان بر بوده و شما باید شاهدانی را برای اثبات حق خود به دادگاه بیاورید.

مشکلات مربوط به سند، خرید و فروش املاک سرقفلی، املاکی که دارای سند دستدارمی هستند و شرایطی از این قبیل می‌تواند معامله را با مشکلاتی مواجه کند که طرفین از آن بی‌اطلاع هستند. در خصوص املاک سرقفلی باید محتاط عمل نمایید.

یکی دیگر از شرایطی که پای طرفین را به دادگاه باز می‌کند، عدم مجوز‌های ساخت از طرف شهرداری و نظام مهندسی است. برخی اراضی اجازه ساخت ملک به آن‌ها داده نمی‌شود و خریدار از این موضوع بی‌اطلاع است و فروشنده در این خصوص چیزی نمی‌گوید و فقط می‌خواهد که از این معامله سودی را به جیب بزند. در این خصوص می‌توان به دادگاه مراجعه کرد و حق و حقوق خود را مطالبه نمود.

ملک استاندارد‌های لازم را برای تنظیم سند رسمی دارا نمی‌باشد. این شرایط معمولاً در ساخت برج‌ها و آپارتمان‌ها دیده می‌شود. برای این که سند رسمی تنظیم شود، باید نظام مهندسی استاندارد‌هایی را در خصوص مراحل ساخت سازمان تأیید کند. معمولاً کارفرمایان برای کمتر شدن هزینه ساخت تقلب می‌کنند و شاخصه‌هایی را اعمال نمی‌نمایند.

الزام به تنظیم سند چقدر طول می‌کشد

دعوایی که خریدار علیه فروشنده در خصوص تنظیم سند رسمی مطرح می‌نماید، دعوای الزام به تنظیم سند گفته می‌شود. در این جا واژه الزام مطرح شده است. الزام به معنای مجبور بودن است و اگر بخواهیم واضح‌تر و در زبان حقوقی توضیح دهیم، زمانی است که کار از کار گذشته است و همچنان ملک با مشکلاتی مواجه است. در این جا باز ممکن است حالت‌های زیر پیش بیاید:

• ملک به نام خریدار سند‌زده شده است ولی همچنان ملک یا سند رسمی با مشکلاتی مواجه است.
• خریدار پولی را پرداخت نموده است ولی بنا به دلایلی ملک یا اموال منقول هنوز به مرحله تنظیم سند رسمی نرسیده است.
• فروشنده حاضر نیست برای انتقال سند در معامله حضور داشته باشد و از این کار سر باز می‌زند.

اگر شرایط بالا پیش آمد خریدار می‌تواند توسط وکیل خویش می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به مراجع قانونی یا دادگاه تقدیم نماید و قاضی مربوطه با ارجاع کارشناس و بررسی ضوابط و شرایط مربوطه در این خصوص تصمیم خواهد گرفت.

حال سؤال پیش می‌آید که این روند اداری چقدر طول می‌کشد و بالاخره در چه زمانی سند بنام خریدار تنظیم خواهد شد؟ طبیعتا هر کاری که ما می‌خواهیم انجام دهیم به سلسله مراتبی احتیاج دارد. اول مراجعه به وکیل مربوطه یا آگاهی از قوانین حقوقی است و سپس شما باید هزینه‌ای را به دادگاه به عنوان هزینه دادرسی پرداخت نمایید.

قاضی باید صحبت‌های طرفین مورد معامله را بشنود و در این خصوص تصمیم بگیرد. در برخی شهر‌های کشور که کم جمعیت هستند و دادگاه‌ها شلوغ نیستند معمولاً روند کار با سرعت انجام می‌شود اما در شهر‌های بزرگی مثل تهران که جرایم در آنجا زیاد است و وقت دادگاه با فاصله‌ای طولانی تنظیم می‌شود، ممکن است زمان الزام به تنظیم سند مدت زمان بسیار زیادی طول بکشد.

در خصوص دعاوی مربوط به مهریه که زن خواهان دریافت مهریه خویش از طریق ملک است، باز مدت زمان بیشتری را باید در نظر گرفت. در حالت کلی بازه زمانی حداقل 7 ماه را باید در نظر گرفت. در حالت کلی برای دادگاه مرحله اول و دوم باید حدود 7 الی 8 ماه انتظار بکشید. کلیه مراحل دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل دو طرف انجام می‌شود.

به شما توصیه می‌کنیم که در هنگام خرید ملک از وضعیت ملک و مالکیت آن آگاهی پیدا کنید. خصوصاً در خصوص خرید املاک سرقفلی و یا املاک و اراضی که دارای سند نیستند و قولنامه‌ای نامعتبر برای آن‌ها تنظیم شده است.

برخی از املاک و اراضی ممکن است در طرح فرسوده قرار داشته باشند و شاید شما اجازه نداشته باشید که آن‌ها را تعمیر نموده و یا مجدد آن‌ها را از نو بسازید. چنین املاکی ممکن است که در هنگام تنظیم سند رسمی با مشکلاتی مواجه شوند. بهتر است که حتماً در هنگام خرید ملک و اراضی با شخصی که در این زمینه اطلاعات کافی و قانونی دارد، مشورت کنید.

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

همانطور که برای دریافت مهریه باید پولی را تحت عنوان هزینه دادرسی پرداخت نمود تا به پرونده رسیدگی شود، در خصوص تنظیم سند رسمی املاکی که با مشکلاتی مواجه است و یکی از طرفین اقدام به طرح دعوا نموده نیز باید هزینه دادرسی پرداخت شود.

شاید شما دوست داشته باشید قبل از مراجعه به وکیل یا دادگاه بدانید که این هزینه به طور دقیق چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟ باید گفت تعیین هزینه دادرسی به وضعیت ملک، ارزش آن و جایی که ملک در آن واقع شده است بستگی دارد. اگر به طور مثال شما خریدار زمینی با متراژ کم در منطقه‌ای دور افتاده هستید، هزینه دادرسی بسیار ناچیز خواهد بود ولی اگر ملک در منطقه‌ای با ارزش زیاد واقع شده است طبیعتا هزینه دادرسی بیشتر خواهد بود. معمولاً منطقه مورد نظر، متراژ ملک، وضعیت ملک در تعیین هزینه دادرسی نقش دارند. پایه قیمت‌گذاری بر اساس این شاخصه‌ها خواهد بود.

در هنگام خرید ملک باید به چه نکاتی توجه کنید؟

قبل از تنظیم سند رسمی معمولاً در بنگاه مبایعه نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم و نگارش می‌شود. در هنگام ثبت مبایعه نامه باید شاهدانی حضور داشته باشند. شاهدان باید عاقل و بالغ باشد و گواه آن‌ها به رسمیت شناخته شود. امضای شاهدان در نوشتن مبایعه نامه الزامی است.

شخصی که مسئول نگارش مبایعه نامه است باید از وضعیت ملک آگاهی‌های لازم را به دست آورد تا شرایط معامله را به لحاظ قانونی دارا باشد. بدون حضور خریدار و فروشنده نباید مبایعه نامه‌ای نوشته شود و اگر طرفین مورد معامله مراحل مربوط به خرید و فروش املاک خود را به شخصی دیگر واگذار کرده‌اند، ارائه وکالت نامه محضری و احراز آن توسط نگارنده مبایعه نامه الزامی است. معمولاً در این شرایط نمایندگان طرفین حضور می‌یابند و باید وضعیت آن‌ها نیز به طور کامل محرز گردد.

هیچ گاه کل مبلغ ملک یا مال منقول و غیر منقول خریداری شده را به طور کامل پرداخت نکنید. طبق توافق طرفین معمولاً بخشی از مبلغ در هنگام نگارش مبایعه نامه پرداخت می‌شود و بخشی دیگر در هنگام خرید ملک و در هنگام تنظیم سند رسمی و در دفترخانه صورت می‌پذیرد. اگر فروشنده هستید از وضعیت چک خریدار در هنگام اخذ وجه اطلاعات کافی به دست‌آورید. در حال حاضر تمامی چک‌ها در سامانه صیاد ثبت می‌گردد و در خصوص مالکیت چک می‌توان اطلاعات کافی به دست آورد. حتماً باید در مبایعه نامه تاریخ دقیق حضور طرفین مشخص شود.

چگونه باید از مالکیت دقیق ملک خریداری شده آگاهی پیدا کنیم؟

در جوابی کوتاه می‌توان گفت، از طریق اداره ثبت و شماره پلاک. در اداره ثبت اسناد و املاک وضعیت کلیه املاک مشخص گردیده و فرد می‌تواند به طور دقیق متوجه شود که چه املاکی به نام فروشنده سند به نام شده است.

از طریق پلیس راهنمایی و رانندگی می‌توان آگاهی یافت که چه اموال منقولی به نام فروشنده است. به طور مثال شما خریدار و یا خواهان یک موتور سیکلت هستید و قصد دارید آن را از شخصی خریداری نمایید. باید از وضعیت موتور آگاهی‌های لازم را بدست‌آورید. البته در حال حاضر سندی تنظیم نمی‌شود و برگه سبز صادر می‌گردد و طرفین باید به پلیس به اضافه ده مراجعه نمایند.

برای اموال منقول در حال حاضر الزامی برای مراجعه به دفترخانه تعیین نشده است و با همان برگه سبز می‌توان مالکیت را اثبات نمود و مال را مورد خرید و فروش قرار داد.

در هنگام خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه نمود؟

ملک باید دارای پایان کار باشد. به عبارتی دیگر باید به تایید کارشناسان شهرداری برسد. به طور مثال برای املاکی که یک سند دارند و فروشنده برای تفکیک اسناد مراحلی را گذرانده است باید حتماً شهرداری استاندارد‌هایی را تایید نماید.

آپارتمان نوسازی که خریداری می‌شود، باید حتماً گواهی پایان کار داشته باشد. اگر چنین نبود باید صبر کنید تا مراحل دریافت پایان کار صورت پذیرد و سپس اقدام به خرید ملک نمایید. اگر متوجه شدید که ملک با مشکلاتی مواجه است و مهندسان ناظر و یا کارفرما قرار نیست مشکلات مربوطه را برطرف نمایند، از خرید ملک مورد نظر خودداری نمایید. چنین املاکی در هنگام تنظیم سند رسمی با مشکلاتی مواجه هستند. چنانچه ملکی را پیش خرید کرده‌اید، بد نیست از سوابق کارفرما اطلاعاتی را به دست‌آورید تا دیگر مشکلاتی وجود نداشته باشد.

در حالت کلی دعاوی مربوط به الزام تنظیم سند رسمی میان فروشنده و خریدار زمان بر بوده و باید حتماً زیر نظر وکیل مجرب دادگستری و یا وکیل ملکی که در این نوع دعاوی تخصص‌های لازم را داراست، اقداماتی صورت پذیرد. حتماً قبل از خرید هر گونه اموال منقول و غیر منقول از صحت سند و وضعیت آن آگاهی پیدا کنید تا در هنگام خرید و فروش مجدد آن در سال‌های آتی مشکلاتی بر سر راهتان دیده نشود.