اهمیت اجاره املاک تجاری و مسکونی

امروزه به دلیل افزایش اجاره‌های املاک تجاری و از سوی دیگر با توجه به مسائل مالی کشور، صاحبان مشاغل به فکر کاهش هزینه‌های خود هستند. از طرفی با توجه به گسترش جمعیت شهری و افزایش کاربری تجاری از املاک مسکونی، بدیهی به نظر می‌رسد که ایجاد نظم در یک جامعه شهری مستلزم وضع قوانین و مقررات مخصوص در مورد چگونگی استفاده از واحد‌های احداثی خواهد بود.

بر اساس قانون، از هر ساختمانی برای هدف خاصی استفاده می‌شود که نوع و نحوه استفاده از آن با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها در پروانه ساخت آن ذکر و هرگونه تخلف از آن به منزله‌ نقض ضوابط مربوط به کاربری ساختمان محسوب می‌شود که در این صورت شهرداری موظف است با اطلاع قبلی نسبت به برخورد قانونی با متخلف و پلمپ محل کسب وی اقدام کند.

البته این نکته قابل ذکر است که تعدادی از مشاغل از این قاعده مستثنی هستند و در مواردی تعیین شده توسط قانون، امکان تاسیس محل کسب‌وکار در اماکن مسکونی را دارند. در این مقاله قصد داریم تا مشاغل مجاز در ملک مسکونی و شرایط و ضوابط استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی را خدمت شما عزیزان ارائه دهیم.

تعریف واحد اداری در قانون چیست؟

مطابق با تبصره ۱ ماده ۸ قانون موجر و مستاجر ۱۳۶۲، « در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت به اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است. »

با توجه به این تبصره می‌توان گفت در صورتی که کاربری ملک به شکل عملیات تجاری نباشد، اصل بر این است که آن ملک کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری جنبه استثنایی خواهد داشت و شامل مواردی است که در آن افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کار‌های خدماتی بخش دولتی یا خصوصی انجام می‌شود.

کاربرد‌های اداری مجاز به استقرار در اماکن مسکونی کدامند؟

بنا به بخشنامه صادره از معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، مشاغلی که لیست زیر قرار دارند، می‌توانند در واحد‌های مسکونی نیز فعالیت داشته باشند. متن این بخشنامه بدین شرح است:

به: شهرداران محترم مناطق ۱ الی ۲۲

موضوع: فعالیت‌های مجاز به استقارا در واحد‌های مسکونی

با سلام و احترام

پیرو نامه‌های شماره ۸۱۳/۱۱۸۰۸۲۲ مورخ ۲۵/۱۰/۹۷ و شماره ۸۱۳/۱۲۹۶۹۳۰ مورخ ۲۱/۱۱/۹۷ و شماره ۸۱۳/۱۴۵۹۱۵۹ مورخ ۲۵/۱۲/۹۷ اداره کل تدوین ضوابط، نظاره و صدور پروانه در خصوص مشاغل مجاز در واحد‌های مسکونی و به استناد قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی و آیین نامه‌های مصوب هیأت وزیران و آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، کاربرد‌های مجاز به استقرار در اماکن مسکونی به شرح زیر می‌باشد:

 مطب پزشکان و حرف وابسته به امور پزشکی و داروخانه به استناد قانون محل مطب پزشکان، آیین‌نامه انتظامی رسیدگی به تخلفات صنفی و حرفه ای شاغلان حرفه‌های پزشکی و وابسته و بخشنامه شماره ۷۴۰۰۵۸۰۹/۸۰ مورخ ۱۱/۰۴/۷۴ (ملکی و استیجاری)

لابراتوار‌های دندانسازی به استناد دادنامه وحدت رویه شماره ۲۶۲ مورخ ۰۹/۰۵/۹۱ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری (ملکی و استیجاری)

دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق و دفتر وکالت به استناد تبصره ذیل‌ بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها (صرفاً ملکی)

کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری به استناد ماده ۳۴ قانون کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری (صرفاً ملکی)

دفاتر مطبوعات (ساختمان مستقل) به استناد ماده واحده قانون محل دفاتر و روزنامه مصوب ۱۳/۰۲/۷۷ و آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات (ملکی و استیجاری)

مشاغل خانگی به استناد قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب ۲۲/۰۲/۸۰ مجلس شورای اسلامی و دستورالعمل اجرایی آن (ملکی و استیجاری)

مدارس ابتدایی و متوسطه دولتی(ساختمان مستقل) به استناد قانون صدور مجوز احداث بنا (پروانه ساختمان و بر و کف) برای فضا‌های آموزشی مصوب ۱۳۸۶، ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، دستورالعمل‌های شماره ۷۳۰۱۳۱۰۸/۸۱۱ مورخ ۳۰/۰۶/۷۳ و ۴۰۳۹۰/۸۶/۸۰ مورخ ۰۵/۰۹/۸۶

مدارس و مراکز آموزشی و پرورشی غیردولتی (طبق‌بند «چ» ذیل ماده اول آئین‌نامه استقرار مدارس و مراکز غیردولتی در مناطق، نواحی و محلات مختلف (ابلاغی به شمارع ۶۱/ت۵۵۲۷۳هـ مورخ ۰۵/۰۱/۹۸ معاون اول محترم ریاست جمهوری)) و مراکز آموزشی: آموزشگاه علمی آزاد، آموزشگاه زبان خارجی، آموزشگاه فنی و حرفه‌ای، کار و دانش، آموزشگاه اختلالات یادگیری، پژوهش سرای دانش‌آموزی، مرکز آزمون و مرکز مطالعه (طبق‌بند «خ» ذیل ماده اول همین آئین‌نامه) به استناد ماده ۴ و‌بند «ب» ذیل ماده اول آئین‌نامه یاد شده در اماکن مسکونی واقع در پهنه‌های کار و فعالیت و مختلط ( پهنه‌های S و M ) و در پهنه سکونت (در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای)

تبصره:

تنها مرجع صدور مجوز فعالیت آموزشگاه علمی آزاد و آموزشگاه زبان خارجی جهت آموزش افراد زیر ۲۰ سال و مراکز آموزش پیش دبستانی وزارت آموزش و پرورش و مرجع صدور مجوز فعالیت‌های آموزشی آزاد در قالب دوره‌های فراگیری مهارت‌های آموزشی شغلی، سازمان آموزش فنی و حرفه‌ای کشور می‌باشد.
شایان ذکر است تا زمان تعیین تکلیف قطعی چگونگی طرح استقرار فعالیت‌ها در سطح شهر تهران (بندهای۵-۱۶ و ۲۱-۱۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران و تبصره ذیل آن)، کاربرد‌های مجاز به استقرار در اماکن مسکونی به شرح زیر است.

سایر کاربرد های استقرار در اماکن مسکونی

مهندسین مشاور به استناد بخشنامه شماره ۱۰۹۸۲۳۷/۸۰ مورخ ۰۸/۱۰/۹۷.

مهدکودک (ساختمان مستقل) به استناد بخشنامه شماره ۱۱۸۸۲/ش مورخ ۰۱/۰۸/۵۸ و نامه شماره ۷۳۶۹۸۳/۸۱۳ مورخ ۰۶/۰۷/۹۸.

آموزشگاه‌های دارای تأییدیه از سایر مراجع ذی‌صلاح (وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و وزارت علوم، تحقیقات و فناوری): به استناد دستورالعمل شماره ۵۳۸۴۸۳/۸۰ مورخ ۱۵/۰۵/۹۲ معاونت شهرسازی و معماری و‌بند ۱۲ صورتجلسه ۲۰۰ مورخ ۰۵/۱۱/۷۰ و‌بند ۱ صورتجلسه ۲۸۶ کمیسیون ماده ۵ مورخ ۰۱/۱۰/۷۷ بخشنامه‌های شماره ۷۳۰۱۳۱۰۸/۸۱۱ مورخ ۳۰/۰۶/۷۳ و شماره ۴۰۳۹۰/۸۶/۸۰ مورخ ۰۵/۰۹/۸۶.

دفاتر خدمات الکترونیک و دفاتر پیشخوان دولت به استناد بخشنامه شماره ۱۴۵۲۰۱۷/۸۰ مورخ ۱۲/۱۲/۹۱ معاونت شهرسازی و معماری (دفاتر خدمات الکترونیک، دفاتر پیشخوان دولت، دفاتر پلیس+۱۰، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی)

پانسیون به استناد بخشنامه شماره ۶۴۹۰۸۲/۸۰ مورخ ۰۶/۰۶/۹۱ معاونت شهرسازی و معماری

شرکت‌های دانش بنیان به استناد ابلاغیه شماره ۴۶۰۳۳۸/۸۰ مورخ ۱۵/۰۴/۹۵ استقرار آن در سایر شرکت‌های دانش‌بنیان که از طریق معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری معرفی می‌شوند، در اماکن مسکونی واقع در پهنه‌های کار و فعالیت و مختلط (پهنه‌های M و S) که داری شاکی خصوصی و آراء کمیسیون ماده صد نباشند (مشابه دفاتر مهندسی).

شرکت‌های فناوری اطلاعات و شرکت‌های رایانه‌ای در اماکن مسکونی واقع در پهنه‌های کار و فعالیت و مختلط (پهنه‌های M و S) که داری شاکی خصوصی و یا آراء کمیسیون‌های ماده صد نباشند.

کاربری‌های فرهنگی، هنری و رسانه‌ای شهر تهران در اماکن مسکونی واقع در پهنه‌های کار و فعالیت و مختلط (پهنه‌های M و S) که داری شاکی خصوصی و یا آراء کمیسیون‌های ماده صد نباشند.
بدیهی است در کلیه موارد فوق‌الذکر (بند‌های ۱ الی ۱۵) رعایت مفاد‌بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها الزامی بوده و هرگونه تغییر در بافت مسکونی و تیغه‌بندی بنا، مستلزم تأییدیه استحکام بنا توسط مهندس ذی‌صلاح می‌باشد.

نکاتی مهم در خصوص استفاده غیرمسکونی از املاک مسکونی:

همانطور که گفته شد، تمامی ساختمان‌هایی که احداث می‌شوند، باید نسبت به دریافت پروانه ساخت با ذکر نوع کاربری اقدام کنند و حتی ساختمان‌هایی که بدون پروانه ساخته می‌شوند نیز مجاز به استفاده تجاری از بنای خود نیستند. این نکته را در نظر بگیرید که شما حتی حق کاربری تجاری از زیرزمین یا پارکینگی که در پروانه ساخت تحت عنوان زیرزمین و پارکینگ قید شده است، را نخواهید داشت و در صورت تخلف موضوع در کمیسیون ماده صد شهرداری‌ها مطرح می‌گردد.

برای راه‌اندازی موارد ذکر شده در بخشنامه فوق‌الذکر، نیازی به دریافت مجوز از شهرداری نخواهید داشت، بلکه تنها باید از صنف مربوطه مجوز داشته باشید. البته باید توجه داشته باشید که در این موارد تنها مالک می‌تواند از این شرایط استفاده کند و حتی راه‌اندازی یکی از دفاتر یاد شده در ساختمان مسکونی توسط مستأجر، در نهایت به پلمپ آن دفتر ختم خواهد شد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با متخصصان و کارشناسان حقوقی داتیک در ارتباط باشید.